房地產(chǎn)長效機制建設(shè)成為今年兩會期間各方關(guān)注的話題。全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師蔡繼明在接受新華網(wǎng)的采訪時表示，房地產(chǎn)長效機制應(yīng)著重從土地市場的供給側(cè)改革上做文章。

　　土地市場的供給側(cè)改革是長效機制建設(shè)重點

　　住建部部長陳政高近日表示，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制意義重大，并且現(xiàn)在已經(jīng)具備了建立基礎(chǔ)性制度和長效機制的條件。

　　對此，蔡繼明認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機制應(yīng)著重從土地市場的供給側(cè)改革上做文章。他說，過去的房產(chǎn)調(diào)控主要集中在樓市需求端，希望通過遏制需求，促進行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。但我國人口規(guī)模過于龐大，單純遏制需求取得的成效相對有限。

　　他提示，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，當(dāng)樓市需求增加10%時，如果供給也相應(yīng)增加10%，均衡價格保持不變；如果供給力度再大一些，均衡價格會相應(yīng)下降。

　　對于房地產(chǎn)長效機制建設(shè)來說，就是要讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，完善土地市場，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體土地入市，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，有效調(diào)節(jié)城市和農(nóng)村的用地需求矛盾和不平衡。

　　根據(jù)國土資源部最新數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)用地9萬平方公里，村莊用地為19萬平方公里，農(nóng)村集體建設(shè)用地是城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而根據(jù)常住人口計算的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到57.35%，只有42.65%的常住人口住在農(nóng)村。這說明農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的利用效率是極低的，特別是隨著大量農(nóng)民進城務(wù)工落戶，大量農(nóng)村住宅和宅基地閑置，很多村成為空心村。

　　從理論上來說，“如果允許農(nóng)村大量閑置的建設(shè)用地上市，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權(quán)可以通過抵押擔(dān)保、出租轉(zhuǎn)讓以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等方式進入市場，城市建設(shè)用地將猛增70%，城市的地價、房價將立刻下降。當(dāng)然，這要讓市場來發(fā)揮作用?！?/p>

　　同時，“允許農(nóng)村集體土地入市，將打破地方政府在城市建設(shè)用地供給中的壟斷地位，有助于從結(jié)構(gòu)上促使城市地價和房價的下降。”蔡繼明指出。

　　除此之外，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)還包括在住房市場上劃分層次，讓保障的歸保障，市場的歸市場，遏制樓市的投機需求。在這方面，房產(chǎn)稅可以加大房產(chǎn)囤積者的持有成本，遏制投資行為。

　　讓市場在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用

　　“樓市去庫存”一直是國家重點推進的的五大任務(wù)之一，今年的政府工作報告則提出要“因城施策去庫存”，對于這種變化，蔡繼明表示，“因城施策去庫存”是更科學(xué)的提法，因為各地、各城市的情況相差較大，以往提出“樓市去庫存”時，一線城市和重點二線城市的樓市實際上供不應(yīng)求，并不存在去庫存的問題。今年國家提出房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，這也是經(jīng)濟學(xué)家們多年來的呼吁。

　　一二線城市樓市供不應(yīng)求，而三四線城市大量房產(chǎn)又沒有人買，其根源仍在于在土地資源配置和人口配置方面沒有讓市場很好的發(fā)揮作用。對此，我國應(yīng)根據(jù)十八屆三中全會的精神，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。