快速城鎮(zhèn)化和市場化浪潮的沖擊，使得我國的住房政策應(yīng)接不暇，政策調(diào)整缺乏足夠的時(shí)間和空間。由于頂層設(shè)計(jì)缺失，只能采用“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的辦法，往往失之偏頗或矯枉過正。各種問題和矛盾不斷積累、利益關(guān)系越來越錯(cuò)綜復(fù)雜，帶來的社會(huì)問題已經(jīng)使公眾失去耐心，政府公信力受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。如何在十八屆三中全會(huì)確立的全面深化改革總體框架下，構(gòu)建以民生為導(dǎo)向的、公平的保障房政策和供應(yīng)體系成為當(dāng)務(wù)之急。

　　保障房政策和供應(yīng)體系不健全帶來的突出問題:

　　一是住房市場價(jià)格的上漲大大增加了住房保障的壓力。迫于高房價(jià)的擠壓，具有剛性需求的住房困難群體正從低收入、中低收入家庭蔓延到社會(huì)的大部分階層。在大城市中，年輕外來群體的住房困窘問題尤其突出。而且住房難對(duì)勞動(dòng)力的流動(dòng)和合理配置構(gòu)成嚴(yán)重制約。

　　二是五花八門的保障房類型未能真正起到改善中低收入居民生活水平、保障社會(huì)公平的作用。除了公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，面向城市建設(shè)拆遷家庭的定向拆遷房，由中央企事業(yè)單位和部隊(duì)等掌控的住房等，各地還在陸續(xù)“創(chuàng)造”具有一定保障性質(zhì)的新型住房，如近期北京出臺(tái)的自住型商品房、住建部提出的共有產(chǎn)權(quán)住房等等。由于存在巨大獲利空間等問題，正在衍生為新的社會(huì)公平問題。

　　針對(duì)這些問題，亟需從保障民生基本需求入手，完善制度設(shè)計(jì)，建立符合國情的保障房政策和供應(yīng)體系。立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建政府提供基本保障、市場滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)。

　　為此，我們建議：

　　一、簡化保障層級(jí)，建立以公租房為主體的住房保障體系

　　我國應(yīng)明確以公租房為主體的住房保障體系。公租房是社會(huì)保障和改善民生必不可少的，首要原則是應(yīng)保盡保。同時(shí)，在現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上，一方面要加強(qiáng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入資格的區(qū)域整合，致力于提高符合條件家庭的保障覆蓋率；另一方面要加強(qiáng)申請(qǐng)過程和使用過程的監(jiān)管，完善退出機(jī)制。

　　二、明確保障性住房“只租不售”的產(chǎn)權(quán)制度屬性

　　由政府或公共團(tuán)體提供的保障性住房，其核心功能有兩個(gè)方面，一是基本社會(huì)保障，二是調(diào)節(jié)市場。至為重要的是必須堅(jiān)持“只租不售”的產(chǎn)權(quán)制度屬性，因?yàn)樗鼈円坏┩ㄟ^上市交易轉(zhuǎn)化為私有財(cái)產(chǎn)，就失去了調(diào)節(jié)市場的功能。

　　三、加大財(cái)政和金融支持力度，大量供給平價(jià)公租房

　　公租房的主要功能應(yīng)明確定位在“調(diào)節(jié)市場供給”。在大部分城市房價(jià)脫離成本基本面、中高收入群體也面臨住房困難的情況下，應(yīng)積極推動(dòng)平價(jià)公租房的供給。公租房的對(duì)象應(yīng)面向除高收入者外的所有城市居民，并向社會(huì)開放資格申請(qǐng)。

　　應(yīng)強(qiáng)調(diào)公租房的“非盈利、非補(bǔ)貼的平價(jià)住房”屬性，同時(shí)加大財(cái)政和金融支持力度，保障平價(jià)公租房的充分建設(shè)和供給。

　　四、制定明確的時(shí)間表，對(duì)現(xiàn)有住房類型逐步消化改造

　　對(duì)已經(jīng)出售的經(jīng)濟(jì)適用房，由政府逐步以適當(dāng)價(jià)格回收轉(zhuǎn)化為公租房，或者經(jīng)過補(bǔ)交市場差價(jià)轉(zhuǎn)化為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。對(duì)于兩限房，應(yīng)逐步取消資格申請(qǐng)。對(duì)于在各個(gè)系統(tǒng)內(nèi)部封閉運(yùn)行的央產(chǎn)房、部隊(duì)房、單位房，應(yīng)盡快從住房保障體系中剝離出來。城市拆遷安置也應(yīng)該與保障房制度相對(duì)分離。

　　五、根據(jù)市場需求和供需錯(cuò)位情況，制定合理的公租房供給和準(zhǔn)入資格標(biāo)準(zhǔn)

　　公租房標(biāo)準(zhǔn)是政府引導(dǎo)消費(fèi)的重要手段，可以根據(jù)需要靈活調(diào)整公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入資格，使之接近政策目標(biāo)群體。同時(shí)，還應(yīng)在住宅設(shè)計(jì)、節(jié)能環(huán)保型材料和新技術(shù)應(yīng)用等方面發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。